近日，市人民政府办公室印发了《乌兰察布市不动产登记若干问题的处理意见》（乌政办发〔2017〕29号 以下简称《意见》）。这一文件的出台，是我市贯彻落实国家关于建立不动产统一登记制度的重大举措，对于推进我市当前及今后一个阶段的不动产统一登记工作有着十分重要的指导意义，现解读如下：

一、《意见》出台的背景

不动产统一登记是一项全新的、具有改革标志意义的工作，政策性强、技术要求高，涉及部门多，覆盖范围广。按照国家和自治区的统一部署，市委、政府把建立不动产统一登记制度作为全面深化改革的重要工作，列入了议事日程。在市委、政府的高度重视和组织领导下，市国土资源局和市直有关部门大力协作、密切配合，全市不动产统一登记工作稳步、有序推进。目前，全市完成了市、县两级不动产机构的建立和不动产登记职责整合，不动产统一登记工作全面展开，完成了国家和自治区“发新停旧”的目标要求。

为规范不动产登记行为，提高登记质量和效率，按照依法依规、尊重历史、照顾现实、便民利民的原则，针对当前我市在不动产登记工作中存在的普遍性问题，根据有关法律法规和相关政策规定，结合我市实际，制定出台了《乌兰察布市不动产登记若干问题的处理意见》。

二、《意见》的适用范围

本《意见》适用我市城镇范围内的房屋所有权和土地使用权登记。

三、《意见》的主要内容

《意见》对涵盖不动产登记的5个方面共34个问题，有针对性地提出了具体的处理意见。

（一）关于土地使用权、房屋所有权登记的相关问题

重点解决划拨用地、老旧小区、单位职工公有住房、城乡结合部不动产登记中存在问题。同时对《中华人民共和国土地管理法》实施前后的不动产登记事项也做出了具体的规定。

１、依法取得土地使用权，可单独申请土地使用权登记；依法取得土地使用权且地上有合法建设的房屋，可一并申请土地使用权及房屋所有权登记；但未申请土地使用权登记的，不得单独申请房屋所有权登记。

２、依法取得土地使用权，地上的房屋已取得《房屋所有权证》，但之前未申请土地使用权登记的，可以申请土地使用权首次登记，其土地使用权类型、性质和用途按土地权属来源资料中的记载办理登记。

３、对于老旧小区和单位职工公有住房，已取得《房屋所有权证》，未办理土地使用权登记的，有证据证明土地权属来源合法，可凭《房屋所有权证》和土地权属来源资料中的记载办理不动产登记，宗地图从原有的地籍图中复制，已有符合要求的房屋界址点坐标的，可以只做权属调查，不用测绘。无界址点坐标或界址点坐标不符合要求的，需进行外业权属调查并测绘后，进行登记。提交的土地权属来源资料不全或土地权属来源不清的，不受理不动产登记申请。

４、原行政事业单位划拨办公用地用于职工住宅建设的：

(1)申请办理土地使用权首次登记的，权利人需提交原土地权属来源资料和有关改变土地用途批准文件及规划部门出具的相关证明材料，按改变后的土地用途以划拨用地办理登记；

(2)已办理土地使用权首次登记的,权利人申请办理房屋所有权首次登记的，须提交房屋合法的相关证明材料，经权属调查及实际测量后符合法定条件的,予以办理登记；未办理土地使用权首次登记，不得单独申请房屋所有权首次登记。

５、原行政事业单位划拨住宅用地用于集资建房的：

（1）申请办理土地使用权首次登记的，权利人需提交原土地权属来源资料和有关土地用途批准文件及规划部门出具的相关证明材料，按照划拨用地办理登记；

（2）已办理土地使用权首次登记的,权利人申请办理房屋所有权首次登记的，须提交房屋合法的相关证明材料，经权属调查及实际测量后符合法定条件的,予以办理登记；未办理土地使用权首次登记，不得单独申请房屋所有权首次登记。

6、划拨土地上的住宅楼，个人已取得《房屋所有权证》申请办理土地使用权登记的，其土地使用面积需进行分割登记。

7、企业转制时取得的土地和房屋，申请土地使用权和房屋所有权登记的，土地使用权类型、性质和用途按转制文件或相关资料中的记载登记。

8、城乡结合部涉及集体建设用地登记的相关问题

（1）已取得《宅基地使用权证》或《集体建设用地使用权证》，并领取了《房屋所有权证》，申请不动产登记的，如果土地调查数据库中为集体建设用地，可办理宅基地使用权或集体建设用地使用权和房屋所有权登记；如果土地调查数据库中为国有建设用地的，按划拨办理土地使用权和房屋所有权登记。

（2）已取得《宅基地使用权证》或《集体建设用地使用权证》，但未取得《房屋所有权证》的，申请不动产登记，权利人须提供合法的房屋证明材料，依据土地调查数据库中建设用地的类型，按照第1条的规定办理登记。

（3）已取得《房屋所有权证》，但未取得《宅基地使用权证》或《集体建设用地使用权证》的，申请不动产登记，申请人须提交建房时有关土地权属来源证明或当地嘎查（村）村民委员会、办事处、社区、街道居委会出具并经四邻确认的土地权属来源证明材料；在城镇规划区范围内的还应当提供规划部门出具的符合规划的批准文件及相关证明材料，依据土地调查数据库中建设用地的类型，按照第1条的规定办理登记。

9、地上有建筑物，但没有土地使用手续，申请不动产登记的：

（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前的建房用地及房屋申请不动产登记的，按下列规定办理：

居民个人申请土地使用权和房屋所有权登记的，申请人应提交建房时的有关土地权属来源相关证明材料或当地嘎查（村）村民委员会、办事处、社区、街道居委会出具并经四邻确认的土地权属来源相关证明材料，按划拨用地办理土地使用权和房屋所有权登记。

单位用地除提交上述材料外，还需提交当地政府或有关主管部门出具的土地权属来源相关证明材料，按划拨用地办理土地使用权和房屋所有权登记。

（2）1987年1月1日以后建房用地及房屋，申请不动产登记的，申请人应提交当地政府或有权批准使用土地的部门出具的建设用地权属来源相关证明材料，按划拨用地办理土地使用权和房屋所有权登记。其中1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以后的用地，在城镇规划区范围内的还需提交规划部门出具的符合规划的批准文件及相关证明材料。

（3）经土地管理部门调查核实认定为违法用地的，申请人应依法接受行政处罚，并按规定的程序补办土地使用权手续后，方可办理不动产登记。

10、政府以划拨方式供地用于各类安置用途的，无论土地使用权和房屋所有权是否发生转移，申请首次不动产登记的，土地使用权性质按划拨用地登记。

11、土地及房屋均未申请办理首次登记的，申请办理不动产统一登记时，原房地产开发企业存在的由原房地产开发企业提出申请。原房地产开发企业不存在的，按以下方式分别处理：

（1）原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继企业的，由购房者或业主代表、业主委员会提出申请；

（2）政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其它单位联建的，由单位申请；原单位不存在的，由承继单位或主管单位提出申请；

（3）两个或两个以上单位合作开发建设的房地产项目，合作一方或多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，由存续的合作方提出申请；

（4）由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地乡镇、街道办事处提出申请。

（二）关于土地使用权、房屋所有权转移登记的相关问题

重点解决划拨土地上房屋所有权转移、房屋所有权两次（含两次）以上转移、土地出让金补缴及开发商将土地使用权抵押，业主需办理房屋所有权转移中存在的问题。

1、划拨土地上的房屋，权利人申请办理房屋所有权转移登记的，按有关规定补缴土地出让金，补办土地出让手续后，办理登记。其中城镇居民区的老旧平房申请人不愿补缴土地出让金的，土地使用权可维持划拨方式，并在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏注记“该不动产所在宗地土地使用权性质为划拨，应按规定及时补办相关手续”。

2、划拨土地上的房屋所有权申请转移登记，应补缴土地出让金的，由各地政府按照法律法规和相关政策规定结合本地实际情况确定收取标准。

3、房屋所有权转移两次以上（含两次），土地原权利人找不到的，根据申请人提供的相关信息，不动产登记机构应在相关媒体上刊登公告（15个工作日），逾期无人提出异议或异议不成立的，申请人需提供上一手交易记录，予以办理。

4、房地产开发企业利用国有土地使用权证办理了抵押权登记的，在土地使用权未办理抵押权注销登记的情况下，购房人凭房屋所有权证申请办理房屋所有权转移登记的，在依法办理土地使用权抵押权注销登记后，方可办理房屋所有权转移登记；未办理土地使用权抵押权注销登记的，不得办理房屋所有权转移登记。

（三）关于土地使用权、房屋所有权抵押权登记的相关问题

重点解决在办理出让土地使用权用途变更后的抵押和划拨土地使用权上房屋产权抵押登记过程中存在的一些问题。

1、依法以出让方式取得的土地使用权，领取了《国有土地使用权证》后，将非商服业用地全部或部分变为商服用地，且办理了用途为商业性质的《房屋所有权证》，申请办理土地使用权抵押登记的，申请人须提交规划部门出具的符合规划的批准文件及相关证明材料，并按规定补缴改变用途部分的土地出让金，按改变后的土地用途办理登记后，方可办理抵押权登记。

2、房地产开发企业利用国有土地使用权证办理了抵押权登记的，抵押期限届满后未申请抵押权注销登记，购房人申请房屋所有权抵押权登记的，在依法办理土地使用权抵押权注销登记后，方可办理房屋所有权抵押权登记；未办理土地使用权抵押权注销登记的，不得办理房屋所有权抵押权登记。

3、个人持有房屋所有权证申请办理抵押权登记的，只要数据库中房屋信息存在且能够落宗落户，土地权属来源合法的，不做权籍调查，可直接办理抵押权登记。

4、划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押，但权利人以依法取得的建筑物、构筑物进行抵押的，划拨土地使用权应与建筑物、构筑物一并抵押；不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时，应在不动产登记薄、不动产证书及不动产登记证明附记栏内注记“该不动产的土地使用权为划拨国有土地使用权，依法拍卖该房地产或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。”

5、划拨土地上住宅楼的底层商铺申请不动产抵押权登记的，其土地使用面积需进行分割登记，按有关规定补缴土地出让金，补办土地出让手续后，办理登记。

（四）关于不动产统一登记过程中面积不一致的相关问题

主要涉及不动产登记过程中，土地或房屋面积原相关资料记载与实际面积不一致的问题。对面积不一致的几种情形分别提出了具体的解决办法。同时对不动产权籍调查时空间坐标数据采用的坐标系统提出了统一的要求。

1、批准的土地使用面积与实际使用面积不一致的，实际使用面积大于批准使用面积，其超出部分在测量误差范围之内的，按实际使用面积进行登记；超出部分在测量误差范围之外的，其超出部分应提交规划部门出具的符合规划的批准文件及相关证明材料，并按相关规定补办用地手续后，方可办理登记。测量误差的认定，按有关规范或规定执行。

2、实测房屋建筑面积与原房屋所有权证记载面积不一致，但房屋未发生改建或扩建的，原则上沿用原登记成果，如权利人申请按实测房屋面积登记的，应按更正登记的规定处理。如房屋发生新建、改建或扩建的，应按首次登记的规定处理。

3、不动产权籍调查的空间坐标数据统一采用现行国家规定的坐标系统。不动产统一登记前已经产生并经原相关行业主管部门审核确认的林地、土地、房产测量等成果，应当继续沿用。对缺少空间坐标数据的，应进行补充测量，测量成果需相关行业主管部门审核确认。

（五）关于不动产统一登记过程中的其它问题

主要解决未取得土地使用权且未缴纳土地出让金的商品住宅，已购房业主申请办理不动产登记和开发建设单位的土地已经被查封，已购房的业主申请不动产转移或抵押登记的问题。

1、未取得土地使用权且未缴纳土地出让金的商品住宅，其中部分购房人已取得《房屋所有权证》，权利人申请土地使用权登记的，应按规定先取得土地使用权相关手续后，方可办理土地使用权和房屋所有权统一登记。

2、开发建设单位的土地已经被查封，但是个人手中有房屋所有权证，申请不动产转移或抵押登记的，不动产登记机构不得办理相关登记手续。不动产登记机构可告知申请人携带异议申请书、购房合同、房产证、购房发票、契税等票据，到法院提出异议申请；不动产登记机构收到法院解除查封通知书后方可办理相关登记手续。

四、《意见》的适用和时效

本《意见》供当前各地不动产登记机构在办理不动产登记中参考执行。各地政府可根据本地区的实际情况，依法依规制定具体的实施办法。《意见》中有与国家法律法规和有关政策规定不一致的，以法律法规和政策规定为准。若今后国家和自治区政府及上级主管部门出台相关政策或规定，按新的政策规定执行。